LEONARDO CALAMASSI – DOTTORE COMMERCIALISTA –

SUPERBONUS, COSA VUOL DIRE UNITÀ IMMOBILIARE “FUNZIONALMENTE INDIPENDENTE”?

INSIEME ALL’ACCESSO AUTONOMO, È UNA DELLE CARATTERISTICHE CHIAVE CHE L’EDIFICIO UNIFAMILIARE DEVE AVERE PER POTER APPLICARE LA MAXI DETRAZIONE. A CHIARIRE I FATTORI DETERMINANTI PER INDIVIDUARE I DUE ELEMENTI È L’AGENZIA DELLE ENTRATE CON LA RISPOSTA ALL’INTERPELLO NUMERO 115 DEL 16 FEBBRAIO 2021.

SONO DUE CARATTERISTICHE CHIAVE PER L’ACCESSO ALLA MAXI DETRAZIONE DEL 110% A CUI SI HA DIRITTO PER LE SPESE UTILI A REALIZZARE INTERVENTI PER IL MIGLIORAMENTO DELL’EFFICIENZA ENERGETICA, IL CONSOLIDAMENTO STATICO O LA RIDUZIONE DEL RISCHIO SISMICO EFFETTUATI SU EDIFICI UNIFAMILIARI.

A chiarire come individuarle è l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello numero 115 del 16 febbraio 2021. In entrambi i casi la risposta è nel comma 1 bis dell’articolo 119 del Decreto Rilancio.

Lo spunto per soffermarsi sulle due definizioni, come di consueto, arriva da un contribuente.

Superbonus, cosa vuol dire unità funzionalmente indipendente? La definizione

Dal momento che ha acquistato un’unità immobiliare autonoma che condivide con un’altra unità immobiliare il solo scarico di fogna nera, si rivolge all’Agenzia delle Entrate per verificare se può considerarla funzionalmente indipendente e accedere al Superbonus introdotto dal Decreto Rilancio.

Con la risposta all’interpello numero 115 del 16 febbraio 2021, arriva la definizione: si intende funzionalmente indipendente un’unità immobiliare dotata di almeno tre impianti di proprietà esclusiva tra quelli per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica e per il riscaldamento.

Come si legge nel documento, la maxi detrazione spetta per le spese di specifici interventi per la riqualificazione energetica e per l’adozione di misure antisismiche degli edifici, i cosiddetti interventi trainanti, ma anche per i lavori trainati, ovvero ulteriori interventi realizzati insieme ai primi, che devono essere effettuati:

  • su parti comuni di edifici residenziali in condominio (sia trainanti che trainati);
  • su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti che trainati);
  • su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
  • su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

In ogni caso per l’accesso alla maxi detrazione il requisito dell’essere funzionalmente indipendenti, da solo, non basta.

Si legge nel testo:

“Per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare”.

Superbonus, unità immobiliare funzionalmente indipendente e accesso autonomo: i chiarimenti delle Entrate

Come individuare, quindi, anche la presenza di un accesso autonomo dall’esterno?

Si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.

Questa è la risposta che arriva dalla lettura del comma 1-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio.

Si tratta di una definizione che l’Agenzia delle Entrate prova a chiarire ulteriormente con degli esempi pratici:

  • possibilità di accedere all’immobile direttamente da una strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione non risulta rilevante;
  • possibilità di accedere all’immobile da una strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.

Ulteriori dettagli nella risposta all’interpello numero 115 del 16 febbraio 2021.